法拍房，需破解一房多主困局丨九派时评

文/九派新闻特约评论员 舒圣祥

通过司法拍卖买下85套商品房，一年多来未能办理房产证……这是齐女士等21人的遭遇。2017年，该楼盘施工方和开发商打官司索要工程款，法院把整个楼盘都查封了，导致项目有烂尾危险。2018年，为了保交楼，在当地政府积极协调下，业主开始自救。此次拍卖的85套房中，有38套是此前124户购房者的房子，因一房多主而无法办证。

矛盾交织堪称僵局：124 户业主自救保交楼却遭遇房屋被司法拍卖，21人众筹法拍85套房却一年难办房产证，还有抵工程款房主手握权益——三类“房主”争夺同一批房产，背后是开发商、施工方的债务纠葛，更是法律适用的模糊地带。“两边都是群众，都是‘血汗钱’”，不动产登记中心负责人的表态道出了两难处境。

同一房产被多次处置的混乱局面，为今日的产权纠纷埋下了伏笔。要破解这场“保房大战”，必须先厘清两个核心法律问题：一是，开发商已经卖出的房子，施工方能否主张建设工程优先受偿权？法院能否查封和拍卖？二是，法院已经查封的房子，开发商再将其抵给他人作为工程款，是否有效？

建设工程价款可以就工程折价或拍卖价款优先受偿。问题的关键在于，优先受偿权能否及于开发商已合法售出的商品房？答案显然是否定的。最高法相关司法解释早已明确，消费者购房权优先于建设工程优先受偿权和抵押权，因为生存权高于财产权。124户业主2017年就签订购房合同、支付首付，2018年更是凑钱完成水电、电梯等收尾工程，且部分业主已实际入住。这类为“居住生活需要”购房的消费者，其物权期待权应得到优先保护。

施工方的优先受偿权，针对的是开发商名下未处分的财产，而非已转移占有或已签订合法购房合同的商品房。法院在拍卖时，需要审查执行标的是否属于被执行人所有，或是否存在案外人权利主张。法院委托的评估公司在实地调查时已发现，部分房屋有人装修入住或大门上锁无法打开，法院仍将85套房产进行司法拍卖，未进一步调查这些房屋是否属于开发商在法院查封前已经卖出的房屋，这为后续纠纷埋下了隐患。

本案中，在涉案房产被法院查封后，为了保交楼，在当地政府协调下，开发商仍以房屋抵账方式清偿了后续发生的4000万元工程款，进一步加剧了一房多主的混乱局面。法院的查封是一种具有强制力的司法措施，其目的在于保障将来生效判决的执行，防止被执行人转移、隐匿财产。一旦房屋被法院查封，其处分权就受到严格限制，开发商在查封期间无权擅自处分被查封的房屋，将被查封房产抵偿工程款的行为应属无效。

此案错综复杂，各类法律问题相互交织，使得问题解决难度陡增。但核心法律问题其实相对清晰：已售给消费者且实际入住的商品房，应排除在施工方优先受偿权和司法拍卖范围之外；法院查封后的以房抵债行为无效，不能对抗购买法拍房的业主。厘清这两个边界后，纠纷解决路径自然浮现：先确认124户业主的房屋所有权，为其办理房产证；再处理无争议的法拍房过户事宜；最后针对无效抵债和错误拍卖造成的损失，由相关责任方承担赔偿责任。

这起一房多卖房产纠纷是一面镜子，映照出法律规范执行、各方利益平衡等方面存在的问题。只有以法律为准绳，厘清各方权利义务关系，才能为纠纷的解决指明方向，让购房者早日摆脱困境，实现安居乐业的梦想。